導讀　人口帶來的需求衰減問題無法解決，那么開發商就必須要搞定新的消費群 90 后，然而硬傷是 90 后的消費習慣是基本都不買房。

　　01老齡化社會的到來，消費結構調整，買房人群數量正在減少

　　民政部在 2016 年 7 月 11 日公布的《2015 年社會服務發展統計公報》顯示：截至 2015 年底，我國 60 歲及以上老年人口 2.22 億人，占總人口 16.1%。其中 65 歲及以上人口 1.4386 億人，占總人口 10.5%。

　　按國際標準，如果一個國家或地區 60 歲以上老年人口占人口總數的比例達到 10%，或 65 歲以上老年人口占人口總數的 7%，就進入了老齡化社會。有專家由此表示，中國已于 2001 年進入了老齡化社會。

　　從中國人的消費投資特征看，30-50 后重視養老醫療，60 后重視健康消費，70 后更重視品牌，80 后喜愛休閑娛樂和互聯網消費，90 后重視休閑、娛樂方面的消費，購房需求下降。

　　人口帶來的需求衰減問題無法解決，那么開發商就必須要搞定新的消費群 90 后，然而硬傷是 90 后的消費習慣是基本都不買房。

　　人口流動的加速，對區域房價來說，是很重大的影響因素，他不僅會帶動城市核心區域房價支撐力，還將帶動城市周邊新興區域的房價走勢。

　　由于戶籍制度的改革，很多城市都出現了人口的大規模遷徙。例如，東三省人口迅速流出，轉移過程中把大量財富也帶走。經濟增長潛力決定城市差別，當城市對人口有吸引力時，一個投資風口就出現了。

　　那些在人口大規模流入城市開發地產的房企能取得很好收益，而那些在人口大量流出的城市布局項目的房企則面臨盈利危機。縱觀 2015 年土地市場的冷與熱，不難發現，土地市場作為一面鏡子，映射出了白銀時代之下，房地產企業的種種焦慮、糾結和擔憂。

　　03 房產稅即將開征，房產凈價下降，但房產總價進一步上升

　　公眾一直擔心房地產稅會增加個人的負擔，這一點涉及房地產稅的立法框架，征收的時候面對的重點對象應是高端人群，那么高端的范圍可能會如何確定 ?

　　以美國為例，如果全國推開房地產稅，征稅成本會更高。為了彌補征稅成本，稅率會不斷提高。如果提高到美國那種程度，每過一些年多付一套房款，那對中國經濟是個異常沉重的負擔。

　　很多人說美國房子比中國房子便宜，但是他們沒考慮到，美國的房地產稅相當于每過幾十年就要再付出一套房子的錢，這就是含稅價和不含稅價的區別。不含稅價看起來是挺便宜的，但含稅價呢？

　　加稅的確會讓房子凈價（不含稅價）下降，但它也會讓總價（含稅價）上升。任何一個加稅，都會導致開發商獲得的利潤變得更少，同時讓買房者付出的代價更多，讓養房成為一種負擔。